本文将对电子城的经营状况进行阐述，包括其亏损情况、业绩数据、业务布局以及为缓解债务压力进行的REITs试探等多方面内容，让读者全面了解电子城的发展现状与面临的挑战。
电子城的亏损并非突如其来，实际上早有预兆。
回溯到2025年初，这家有着30年发展历程的企业，曾发布业绩预告。在该预告中显示，2024年其净利润预计为负值，亏损额预计在13.5 - 16.5亿元这个区间，扣除非经常性损益后的净利润亏损额预计在13.8 - 16.8亿元之间。而2023年时，电子城就已处于亏损状态，归属于上市公司股东的净利润亏损达1.77亿元。
关于业绩预亏的主要原因，4月26日电子城正式披露2024年业绩时有所提及，是因为园区地产市场经历深度调整，商业、办公类产品在市场上面临存量大、去化周期长、价格下行等诸多压力。该年度，电子城实现营业收入21.12亿元；归属于上市公司股东的净利润为 - 15.80亿元；截至报告期末，归属于上市公司股东的净资产为58.10亿元，总资产为170.92亿元。
不仅如此，电子城近日披露的2025年一季度经营数据也不容乐观。一季度营收约合2.81亿元，与以往同期相比下跌73%，亏损0.67亿元，同比扩大185.67%，现金流为 - 0.68元，持续处于下探态势。
再来看看环北京市场开发方面的情况。电子城2024年主要数据如营收、净利润及经营活动现金流量净额都有下降趋势。这是因为园区地产市场正处于深度调整阶段，地产销售业务面临极大压力，从而导致收入下降。
电子城经手的科技创新性产业园区项目其实不在少数。据查阅其官方网站资料可知，像20万平方米的电子城北京创新产业园、电子城北京科技研发中心、电子城北京科技大厦、电子城北京IT产业园、中关村电子城北京国际电子总部等，都是电子城近年来在中关村朝阳园区域内落地的园区项目。经计算，该区域内电子城旗下园区项目的总建筑规模达到158万平方米。另外，在中关村科技园平谷园、顺义首都机场临空经济示范区，还布局了总规模近80万平方米的产业园项目。
作为一家聚焦科技园区开发运营的企业，电子城的主要开发成本集中在产业及商业项目中。查阅其披露的成本明细可知，目前其开发成本约32.3亿元。除布局上述IT产业园之外，这些成本还主要用于南京紫金悦峰商业项目、厦门国际创新中心、朔州电子城数码港商业住宅项目、北京国际电子总部等项目。
电子城的业务聚焦在北京城内，其储备资源分布于环北京区域。目前，主要存储储备地块分布在紧贴北京的山西与天津，包括山西朔州项目住宅三期、小学项目及天津西青区项目，合计30.99万平方米。值得一提的是，朔州住宅项目源于电子城十年前开启的业务路线。当时，电子城预备规划朔州数码港项目，该项目定位为千亩生态城市综合体，占地约1400亩，总建筑规模130万平方米。据电子城介绍，这个项目是朔州市规划面积最大的集科技、商业、教育、城市功能配套、住宅开发为一体的项目。2024年年内，该项目中的爱琴海购物公园开始营业，总投资近4亿元，建筑面积8万多平方米。
不过，电子城年报中提到的主要业务不仅仅是开发邻近城市的产商住业务。电子城形成了以科技城市更新为发展基底、以科技产业服务为牵引、以信息与数字化服务为新动能的三大业务板块发展模式。但在这其中，基础业务地产销售在2024年仍然是营收的主力军，约合11.52亿元，较2023年下降37.85%，不过其毛利率达到52.48%，较2023年增加25.65个百分点。按照业务地区分布来看，北京区域的营业收入为14.9亿元，同比增长126.35%，毛利率较2023年增加25.08个百分点，天津区域的毛利率上升趋势更为显著，较2023年增加122.47个百分点。
在业务拓展方面，为强化企业的“科技”属性，电子城在业务线中引入了AI元素。其信息与数字化服务主要服务于园区、企业和产业的数字化需求，提供智慧园区综合解决方案、AI行业应用解决方案、政企管理数字化服务、数字文化传媒服务、数据要素服务等。例如，近日电子城与福州市数字福州集团有限公司签署合作框架协议，双方将围绕空间数智化服务、算力服务、数据生态服务、投融资服务四大领域展开深度合作。同时，从在建工程项目来看，目前未完工的成都新川AI创新研发基地的账面价值已达到2.44亿元。除AI算力项目之外，电子城的在建工程还包括一宗健康养老项目、新媒体产业园改造工程及空港电子信息产业基地。
2024年是电子城成立30周年暨重组上市15周年。面对严峻复杂的经营形势，电子城开展了基础设施公募REITs发行申报工作。它拟以全资子公司北京电子城有限责任公司持有的电子城科研开发中心、电子城三期标准厂房A1及中关村电子城国际电子总部4#科研楼作为基础设施底层资产，申请发行基础设施公募REITs。其中，国际电子总部项目是北京市重点产业化促进项目、北京市国际科技合作基地，总建面达到52万平方米，服务的企业涵盖奇虎360总部、中国电信、雀巢研发总部、中国重燃、艾睿电子、世纪互联蓝云等高新技术、科技强相关企业。
据之前报道，电子城计划采用“公募基金 + 专项计划 + 项目公司”的标准化产品交易结构。电子城有限将进行底层资产重组，新设立3个全资项目公司，并划转底层资产及相关资产、负债等内容一并划转到新公司，此后将这批公司转让给特定资产支持专项计划。按照项目初步预估，项目募集规模预计达10 - 15亿元，具体根据最终资产评估价值及基础设施公募REITs发行结果确定。基金期限预计33年，不短于土地使用权到期期限，最终以获批发行文件为准。截至2024年年报披露日，项目已完成国家发改委第二轮专家辅导反馈问题答复。
市场上有声音认为，在这个时间段进行公募REITs的推广，或许能够缓解电子城当前的债务压力，优化债务结构。从报告期初和报告期末来看，电子城非公司合并范围口径内的有息债务余额分别为48亿元和47.5亿元，报告期内有息债务余额同比变动 - 1.04%；合并报表范围内公司有息债务余额分别达到64.81亿元和73.42亿元，报告期内有息债务余额同比变动13.28%。报告期末其存续的公司信用类债券中，公司债券余额25亿元，非金融企业债务融资工具余额22.5亿元，且共有20.5亿元公司信用类债券在2025年5至12月内到期或回售偿付。由于一年内到期的应付债券影响，电子城一年内到期的非流动负债大涨141.31%，约合140.05亿元，另于年内，其还分五期发行了超短期融资券共计20.50亿元；本年度获准注册10亿元超短期融资券额度，获准注册13亿元中期票据额度。
本文总结了电子城的经营现状，包括长期的亏损情况、各业务板块的营收与毛利情况、业务布局以及为应对债务压力所采取的REITs申报等措施。电子城面临着园区地产市场调整带来的营收压力，同时在科技业务拓展方面有一定布局，而REITs申报有望缓解其债务压力，但整体经营形势依然严峻。
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