东百集团与甘肃省新投商业管理有限公司达成合作，承接兰州新区“新投时代中心”项目轻资产管理合作这一事件，剖析这一合作对项目本身以及东百集团在兰州市场布局、轻资产版图扩张的意义，探讨东百集团看中西北下沉市场的原因，以及在业绩与财务双重压力下其轻资产转型的背景等内容。
东百集团有“南北双塔”这两大核心商业资产，其中“南灯塔”东百中心位于福建福州，“北灯塔”兰州中心位于甘肃兰州。多年来，东百集团以福州和兰州为战略中心，不断拓展业务布局。
近期，东百集团在兰州市场又有新动作。据该公司官方消息，东百集团已和甘肃省新投商业管理有限公司达成合作，全面接手兰州新区“新投时代中心”项目的轻资产管理合作。
外界普遍认为这是一场双赢的合作。从项目的角度出发，引入东百集团不但能借助其招商能力和运营经验促使项目快速落地，还能依靠东百集团在兰州市场的影响力提升项目知名度。对于东百集团而言，承接新投时代中心项目，既能扩大轻资产版图，又能提升其在西北市场的业务规模。
东百集团此次在兰州新区的合作项目位置优越，处于中心城区核心地带，临近三条城市主干道，距离中川机场仅5.8公里，合作总建筑面积达7.24万平方米，呈现“街区 + 盒子”的形态。当前，项目改造工程接近尾声，即将全面招商。东百集团签约后，将提供前期策划、项目定位、规划改造、招商运营等商业全链条专业服务。依据规划，该项目将定位为“家庭社交活力中心”，聚焦当地家庭客群和文旅休闲打卡型客群需求，业态布局围绕城市家庭新生活需求，包含家庭社交餐饮、生活方式零售、生活娱乐休闲和文旅配套服务四大核心板块。
这一签约对东百集团在兰州市场的布局意义非凡。东百集团在兰州共有3个项目，自持的兰州中心于2019年1月开业，总建筑面积21.73万平方米；持股48.45%的兰州国际贸易中心仍在建设，规划计容面积42.5万平方米，总投资额达43.08亿元；还有运营管理的甘肃庆阳昊鑫时代广场项目于2023年11月开业。此次签约新投时代中心项目，必然会加深其在西北市场的布局。
东百集团起源于福建，为何会看重西北的下沉市场呢？毕竟兰州的GDP与福州相比存在差距，庆阳作为五线城市更是如此。有熟悉商业地产的业内人士表示，目前一线城市是投资热点，竞争激烈，二三线城市商业空白点较多，存在不少投资机会。例如东百集团的兰州中心项目，数据显示，2022年12月31日客流量达17.1万人次，2024年销售额为49亿元，客流量达3600万人次，日均客流近10万人次。东百集团财报显示，2024年兰州中心项目客流量同比增长7.87%，商业零售收入增加，带动公司西北地区收入较上期增长2.53%至6.01亿元。一方面，兰州中心已成为当地地标，东百集团继续布局兰州市场有巩固商业地位的意图；另一方面，西北地区虽项目少，但为东百集团贡献了不少业绩和利润，这也是其持续加码的原因。
在轻资产浪潮兴起的这些年，众多企业纷纷涉足，东百集团也不例外。不过，东百集团的轻资产布局最初从租赁运营开始。2018年7月，东百集团受永辉集团委托，承租运营红星苑三期商场（即福州APM广场），将其打造成福州首家以运动为主题的生活体验中心——东百运动生活城。之后，该公司又对福州大学城的存量商业项目进行升级改造，命名为“东百城永嘉天地”，该项目于2018年5月开业，目前由东百集团租赁运营，剩余租期15年。实际上，按现在的概念，通过租赁物业进行改造、运营的商业项目并非完全意义上的轻资产项目，而是介于重资产与轻资产之间的“中资产”项目。真正的轻资产更多是依托无形资产，如品牌、利润、客户关系、资源等创造价值和利润的经营理念和资产配置方式，也就是管理输出、品牌输出。按照这个标准，东百集团真正涉足轻资产是在2022年，并于次年年初成立轻资产商管公司。当时，该公司在官方微信表示，与相关主体签署商业管理服务合同，为甘肃省武威市、庆阳市的2个项目提供招商及运营管理服务。庆阳市项目于2023年11月10日开业，即前面提到的昊鑫时代广场，武威市项目目前没有进一步消息。此次签约的新投时代中心项目，是东百集团轻资产管理版图的又一重要补充。东百集团在官方微信提到，未来将继续推进轻资产发展战略，整合优质资源，拓展商业版图。
对东百集团来说，轻资产模式一方面能加速区域盘活，优化资产组合，提升运营效率；另一方面能降低企业资金投入，优化负债水平，提升盈利能力。早在2022年半年度业绩说明会上，东百集团总裁兼商业事业部总裁袁炜就表示，未来公司将加大商业轻资产项目的拓展力度，创造新的利润增长点。
近年来，东百集团业绩压力不断增大。2022年，营业收入同比下降11.78%至16.71亿元，归属于上市公司股东的净利润2178.22万元，同比下降82.63%，其中商业零售收入下降11.24%，商业地产收入减少60.54%。2023年各项数值有所回升，但2024年业绩走势再次回落。2024年营业收入为18.16亿元，同比减少3.73%；归属于上市公司股东的净利润为4348.72万元，同比增长24.09%；商业零售主营业务收入15.60亿元，较上期减少0.05亿元，商业地产收入2459.8万元，同比减少81.86%。显然，在商业地产下行和市场竞争激烈的当下，依靠以往的自营、联营及租赁模式难以支撑企业业绩增长，东百集团急需寻找新的增长极。同时，自建自营和租赁模式前期需要大量资金投入，这也使企业资金压力逐渐增大。2024年，公司经营活动产生的现金流量净额减少68.48%至2.78亿元，期末货币资金3.8亿元，短期借款达61.32亿元，压力可见一斑。在业绩和财务双重压力下，东百集团试图转型轻资产以改善现状。从之前披露的数据看，2023年实现轻资产管理收入673.09万元，2024年未单独披露轻资产收入，东百集团在轻资产转型的道路上仍然任重道远。
东百集团与甘肃省新投商业管理有限公司的合作展开，探讨了合作项目对双方的意义，深入分析了东百集团看重西北市场的原因，包括潜在的商业机会和已取得的业绩贡献等。同时阐述了东百集团轻资产布局的发展历程、转型轻资产的原因，包括业绩压力和财务压力等方面，最后指出东百集团在轻资产转型道路上虽取得一定进展，但仍面临诸多挑战。
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