本文将对上市房企2024年的年报情况进行深入剖析，包括销售规模、利润水平、业务布局等多方面内容，探讨在行业深度调整下，上市房企所面临的状况以及他们为应对危机所采取的策略，同时展望未来的市场走势。
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2024年，上市房企面临着巨大的挑战，结转面积下降和计提减值这双重因素如同两座大山，压得他们在发展的道路上举步维艰。整个行业都急切地盼望能够“止跌回稳”。
到4月30日，上市房企2024年年报披露工作结束。在A股的88家房地产开发企业中，多达53家的归母净利润呈现负值，甚至个别企业出现了上市以来的首次亏损。华泰证券的统计结果表明，48家H股内房企业绩下滑的主要因素是房地产结转规模的减小、房价的下跌，这直接导致了毛利率的降低，再加上存货计提减值增加。全口径销售额千亿元房企的数量，已经回落到2016年的11家。
在这样的大背景下，头部房企开始把目光更多地聚焦在核心城市上。例如，在2024年度业绩说明会上，金地集团董事长徐家俊在回答《每日经济新闻》记者的提问时明确表示，投资布局将重点集中在市场安全度较高的核心一二线城市。
从销售规模来看，情况不容乐观。国家统计局的数据显示，2024年全国新建商品房销售面积为97385万平方米，新建商品房销售额达到96750亿元，其中住宅销售面积同比下降了14.1%，销售额同比下降17.6%。
在行业深度调整的浪潮下，上市房企的销售规模、营业收入、利润水平都在收缩。在2024年，万科A、保利发展、绿地控股、招商蛇口、新城控股、金地集团、滨江集团、华发股份等A股房企，在营业规模方面排名较为靠前。
就归母净利润而言，保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份和新城控股排名居前。其中，保利发展的归母净利润为50.01亿元，在A股房企中处于最高水平，不过同比下降了58.56%；万科A出现了上市34年来的首次亏损，*ST金科净亏损319.69亿元，绿地控股净亏损155.52亿元，金融街净亏损110.84亿元。
兴业证券的统计数据表明，从A股和H股的整体情况来看，房地产板块营业收入同比下降21%，归母净利润亏损规模扩大到4177亿元，资产减值损失为939亿元，毛利率处于低位，板块整体毛利率为11.6%，与2023年基本持平，而此前的高点是32.3%。
对于房地产行业的现状，在2024年度业绩说明会上，招商蛇口董事长蒋铁峰表示，当前行业正处于调整的关键时期，正在逐步迈向健康稳定的发展轨道。过去房地产行业的“三高”模式造成了严重的供过于求，这一轮的下跌是行业自我调整、回归理性的必然过程。他还提到，早在“三高”年代，公司就严格把控有息负债率，长期将其维持在40%左右的较低水平。面对行业寒冬，公司紧紧握住现金，积极修复资产负债表，对不良存货进行处置，计提60亿元以提前释放风险，从而保障资金链的稳定。
从上市房企披露的年报来看，降低负债和降本增效是2024年的重点任务之一。兴业证券的统计数据显示，截至2024年末，A股、H股房地产板块整体有息负债规模下降了3.4%。
多业务拓展方面则显示出了一定的优势。华泰证券的研报认为，在百强房企整体销售规模中，TOP10房企的贡献度同比增加了5.9个百分点，达到51.3%，这表明头部房企在市场下行时具有更强的韧性，行业集中度在提升，未来这种分化的格局或许还会延续。
对于2025年的市场走势，受前期库存和市场因素的影响，部分房企计划新推的货源和总供货规模将会有所下降，但主流房企普遍对销售复苏持乐观态度，部分企业已经重新提出了年度销售目标。
凭借中海地产和“中建八子”两大地产平台，2024年中国建筑在房地产业务上实现了4219亿元的销售金额。中建系旗下的各家房企销售表现都不错。克而瑞的统计数据显示，中海地产累计实现销售额3106.9亿元，位列TOP2房企；中建壹品（中建三局旗下）累计销售额452.5亿元，为TOP20房企；中建东孚（中建八局旗下）销售额为266.1亿元，中建智地销售额也达到255.1亿元。
中海地产在开发业务方面，始终坚持聚焦一线、强二线城市的投资策略，也就是主流城市、主流地段、主流产品。
《每日经济新闻》记者了解到，2024年3月28日，上海建国东路中海顺昌玖里项目首次开盘就售罄，收获资金196.5亿元，打破了全国商品房单次开盘销售金额的纪录；同年6月底，上海、深圳、北京的三个玖序系项目入市，两日吸金228亿元。上海中海领邸玖序项目全年五开五罄，销售额达到282亿元。
除了住宅开发业务，做强做优经营性业务也是中海地产的重要赛道。公司管理层在业绩说明会上介绍，经营性业务是中海地产的第二增长曲线，目前公司经营性业务利润贡献已经超过10%，随着商业项目加速入市，正在不断为商业物业收入增长注入新的动力。2025年，中海地产的目标是实现双位数的收入增长，在下一个五年要显著提升经营性业务收入与利润贡献。
龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平也表示，在当前阶段，龙湖集团要把债务安全放在首位，但公司也保持了一定的投资强度，聚焦一二线核心城市，选择更有商业逻辑、更有兑现把握的项目。在这一轮偿债周期下，龙湖集团的天街项目一个都没有出售，长租公寓和资管航道还在发展、还在拿项目，抓住窗口期，为多航道业务做长期规划和发展。
面对行业挑战，新城控股也在凭借“地产开发 + 商业运营”双轮驱动战略，发挥运营优势。对于公司的下一步发展，新城控股在年报中表示，商业运营是一个可以穿越周期的行业，它能让企业形成统一的管理语言，最终引导企业将核心优势转化为持续的经营业绩。在消费增长放缓、差异化市场崛起等新的行业趋势下，旗下的“商业管理事业部”升级为“新城吾悦商业管理集团有限公司”，以此提升差异化竞争力。
2024年上市房企面临诸多挑战，销售规模、利润水平等多方面收缩，多数企业归母净利润为负。头部房企聚焦核心城市布局，降负债和降本增效成为重点任务。同时多业务拓展在部分企业中显示出优势，如中海地产的经营性业务，不同企业根据自身情况调整战略应对行业挑战，且主流房企对2025年销售复苏持乐观态度。
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